La destination d’un immeuble ou d’un local change-t-elle par l’usage ?

L’utilisation pour laquelle un immeuble ou un local a été construit est déterminée par sa destination. Cette destination peut être choisie uniquement à des fins résidentielles ou au contraire pour des activités commerciales. La construction doit rester fidèle à la destination choisie et autorisée , sinon, il faut obtenir les autorisations nécessaires pour la modifier.

La différence entre usage et destination ?

L’usage des bâtiments correspond à la manière dont l’immeuble ou le local est utilisé. L’usage d’un immeuble ou d’un local est règlementé par le Code de la construction et de l’habitation (article L631-7 et suivants). Au regard de la réglementation, il n’existe que deux catégories d’usage : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Cette règlementation est applicable pour toutes les communes de plus de 20.000 habitants et pour certains départements d’Ile de France.

La destination d’un immeuble ou d’un local est liée au caractère physique de l’immeuble c’est à dire « l’utilisation d’un immeuble en vue de laquelle il a été construit ou acquis ». La destination est règlementée par le code de l’urbanisme et elle est autorisée par un permis de construire ou une déclaration préalable.

Comment connaitre la destination d’un immeuble ?

La destination de l’immeuble ou d’un local est indiquée dans le permis de construire ; elle est également renseignée dans le règlement de copropriété. 

Le propriétaire doit respecter la destination autorisée par le permis de construire pour l’immeuble ou le local. Cette destination a été autorisée car elle respecte les dispositions du code de l’urbanisme et du Plan Local d’Urbanisme de la commune. 

L’article R151-27 du code de l’urbanisme précise les principales destinations :

– Exploitation agricole et forestière;

–  Habitation;

– Commerce et activités de service;

– Équipements d’intérêt collectif et services publics;

– Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Par ailleurs, l’article R151-28 du code de l’urbanisme précise les sous-destinations possibles : 

–  Pour la destination « exploitation agricole et forestière »: exploitation agricole, exploitation forestière;

– Pour la destination « habitation »: logement, hébergement;

– Pour la destination « commerce et activités de service »: artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle «cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques»»;

– Pour la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics »: locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public;

– Pour la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire »: industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

Attention, certains plans locaux d’urbanisme ont conservé l’ancienne nomenclature des destinations (article L123-9 Code de l’urbanisme alors applicable). 

La destination d’un immeuble change-t-elle par l’usage ?

Non. La destination d’un local résulte des autorisations d’urbanisme délivrées pour ce local. Elle est arrêtée par une autorisation : soit lors de sa construction, soit postérieurement par une autorisation modificative. Ainsi, un local peut être exploité pendant des années comme un commerce alors que son permis de construire prévoyait une destination « logement ». La destination de cet immeuble ne sera modifiée pour autant. En revanche, la situation peut être régularisée par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) mais encore faut-il que le Plan Local d’Urbanisme le permette.

Comment changer la destination d’un immeuble ?

Pour obtenir l’autorisation de faire un changement de destination avec modification de façade ou modification de la structure porteuse, vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire. Dans le cas où le changement de destination ne comporte pas de modifications comme celles énoncées ci-dessus, vous devez faire déposer une déclaration préalable de travaux.

Comment le cabinet LETANG Avocats accompagne ses clients dans le changement de destination d’un immeuble

Le cabinet LETANG Avocats accompagne les promoteurs, assets managers et propriétaires dans leur projet pour déterminer si il emporte un changement de destination au regard des règles d’urbanisme et pour choisir de la demande d’autorisation d’urbanisme à solliciter (permis de construire, déclaration préalable …) .