- 24 mai 2024
- Category: Urbanisme
Le Gouvernement vient de déposer un projet de loi pour stimuler l’offre de logements abordables. Ce projet est destiné à être une réponse directe à la crise actuelle du logement. Il sera examiné par le Sénat à compter du 17 juin 2024.
Objectifs Clés du Projet de Loi
- Fournir aux élus locaux de nouveaux moyens pour encourager la construction de logements, en intégrant des logements locatifs intermédiaires dans les objectifs de production fixés par la loi SRU.
- Assouplir les obligations de la loi SRU pour les communes ayant partiellement atteint leurs objectifs de logements sociaux, permettant ainsi l’inclusion de jusqu’à 25% de logements intermédiaires.
- Mettre en place des mesures pour ajuster les logements aux revenus et besoins des ménages, facilitant une meilleure adaptation des offres de logements aux situations évolutives des familles.
- Stimuler la production de logements abordables en renforçant les moyens des bailleurs sociaux et en incitant la construction dans les zones à forte demande.
Parmi les nombreuses dispositions prévues par ce projet de loi, voici celles qui ont retenu notre attention :
Modification du Contentieux de l’Urbanisme
Une petite révolution s’annonce en matière de recours contentieux en matière d’urbanisme. Le recours contentieux ne serait plus prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ! Le recours gracieux ou hiérarchique devra être introduit dans un délai d’un mois et le silence gardé pendant plus d’un mois sur ce recours vaudra rejet du recours. Le délai de recours contentieux devra, dans tous les cas, être introduit dans le délai de deux mois.
Dans son avis du 2 mai 2024, le Conseil d’État a relevé que l’étude d’impact réalisée pour ce projet de loi ne précisait pas les effets attendus de ces mesures sur le contentieux. Il estime même que ces nouvelles restrictions ”sont de nature à priver d’intérêt l’exercice du recours gracieux ou hiérarchique et à engager les requérants à porter directement le litige devant le juge administratif, au rebours des efforts engagés dans de très nombreuses matières pour réguler, grâce au recours administratif, le flux de recours contentieux.”
Nous partageons l’avis du Conseil d’État qui ne retient pas ces dispositions “ dont il n’apparaît pas qu’elles contribueraient au développement de l’offre de logements à un prix abordable en simplifiant et accélérant les procédures encadrant la construction de logements, tandis qu’elles ajoutent en revanche au caractère excessivement instable et dérogatoire des normes applicables à l’ensemble du contentieux du droit de l’urbanisme, au détriment de l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité des normes.”
Pour les référé-suspension, la condition d’urgence est présumée. Cette modification aura une portée limitée, car cette présomption peut toujours être contestée par les parties et elle ne dispense pas le requérant de satisfaire aux autres conditions de fond du référé-suspension.
Droit de Préemption Urbain
Le projet de loi entend créer un nouvel outil de préemption pour réguler les prix des terrains. Si la cession d’un terrain ou d’un bien est considérée comme “objectivement” déconnectée des prix du marché, les maires pourront préempter les terrains vendus trop cher. Selon le gouvernement, cet outil permettra aux maires d’éviter une flambée des prix du foncier ou de l’immobilier bâti, notamment en cas d’anticipation de la construction d’un grand équipement public. L’exercice de ce droit de préemption s’effectuera dans des zones délimitées zones urbaines ou à urbaniser, ou des espaces urbanisés, délimités par le PLU approuvé ou la carte communale compte tenu du niveau et de l’évolution des prix de vente constatés au cours d’une période de référence (déterminée par décret en Conseil d’État), et de l’incidence de ces prix sur la réalisation des objectifs en matière de logement et de mixité sociale.
Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les OAP jouent un rôle clé dans la planification urbaine, orientant le développement des zones à enjeux spécifiques pour une urbanisation plus équilibrée et durable.
Nouvel Outil : Les « Opérations de Transformation Urbaine »
L’objectif affiché par le gouvernement est la facilitation du renouvellement urbain des zones pavillonnaires et des zones d’activités économiques, dans le but de permettre l’optimisation de l’utilisation du sol, dans un objectif de sobriété foncière qui justifie la densification de ces zones pour limiter l’étalement urbain.
Pour ce faire, le projet de loi complète les dispositions du Code de l’urbanisme relatives aux opérations d’aménagement et de programmation (OAP) prévues aux articles L. 151-6 à L. 151-7-2 de ce code pour prévoir que, dans les secteurs urbains exclusivement ou quasi exclusivement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique les OAP pourront, lorsqu’est identifié un besoin de favoriser l’évolution, la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace ou la mixité fonctionnelle, définir des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain, en tenant compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun et en équipements publics et en garantissant la qualité environnementale, l’insertion architecturale, urbaine et paysagère.
Ce projet de loi introduit un nouvel outil dénommé « Opération de renouvellement urbain » (ORU) qui est voté par le conseil municipal qui sera chargé de déterminer les objectifs, la durée et le périmètre et contient le programme prévisionnel des actions à réaliser ainsi qu’une estimation des coûts et l’indication des conditions de financement à envisager, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics, la mise en œuvre pouvant être confiée à un opérateur public ou privé.
Ce projet de loi est controversé, car si les permis de construire et les mises en chantier n’ont jamais été aussi bas depuis 2000, les mesures annoncées ne convainquent pas les acteurs du marché immobilier.
