Qu’est-ce qu’un avocat en droit de l’urbanisme ?

Le champ d’application de l’urbanisme est très vaste, allant du zonage aux projets d’infrastructure en passant par les espaces verts. Lorsqu’il s’agit de créer un plan directeur pour le développement ou de s’attaquer à des questions comme le logement abordable, un avocat spécialisé en urbanisme peut être un atout.

Cet article vous aidera à comprendre ce que fait un avocat expert en urbanisme, pourquoi il s’agit d’un service si utile pour les entreprises et les particuliers.

Avocat en droit de l’urbanisme : une matière très technique, qui se complexifie avec le temps

Les avocats experts en urbanisme donnent des conseils sur l’aménagement du territoire d’une ville ou d’une région. Ils conseillent les autorités locales et les promoteurs privés sur le zonage et les autres réglementations qui s’appliquent aux propriétés, les aidant à atteindre les objectifs de leurs projets en matière de densité, d’utilisation du sol, de stationnement, de mixité des logements, d’espaces verts et autres considérations.

Ces professionnels aident les promoteurs dans leurs projets, depuis les études de faisabilité initiales jusqu’à l’analyse du site, la conformité au zonage et l’obtention des permis. Le travail d’un avocat expert en urbanisme consiste à analyser l’impact des développements proposés sur le paysage urbain actuel ainsi que sur le potentiel de croissance future, afin que chacun comprenne ce qu’il faut faire pour que les besoins de tous soient satisfaits.

Le droit de l’urbanisme se rapporte à la réglementation au sens large des possibilités d’aménagement du territoire. Contrairement à ce que certains peuvent penser : il n’est pas possible de tout faire sur un terrain dont on est propriétaire. Ainsi, l’objectif d’un avocat dans l’urbanisme est de permettre à son client de réaliser un projet donné, sans risque et sans perte de temps.

La profession d’avocat en droit de l’urbanisme est une matière très technique, qui se complexifie avec le temps et la multiplication des textes. Il s’agit également d’une matière vivante laissant une part relativement importante à l’interprétation du juge. Il est donc essentiel de se tenir informé de l’actualité en cette matière.

Le rôle de l’avocat est donc d’élaborer une argumentation qui conduira le juge à interpréter les textes dans le sens le plus favorable à nos clients.

Un autre rôle passionnant est la gestion stratégique des dossiers :

« Nous devons fournir à nos clients les clés pour parvenir à réaliser leurs projets de la façon la moins risquée et la plus rapide possible. Ici également, l’interprétation des textes et de la jurisprudence est essentielle. » – Stéphanie ENCINAS, avocate associée chez LETANG Avocats

LETANG Avocats : des prestations sur mesure en droit de l’urbanisme

Le cabinet LETANG Avocats propose l’établissement de consultations sur des questions spécifiques, des audits de documents ou de dossiers d’autorisations d’urbanisme. Les associées du cabinet interviennent auprès des notaires en data rooms dans le cadre de ventes ou d’acquisitions, mais également au contentieux devant les juridictions administratives et plus rarement civiles.

« Nous défendons également dans les dossiers de préemption et d’expropriation. Nous assurons enfin des formations en inter ou en intra, selon les besoins qui nous sont formulés. » – Gwenaël LE FOULER, avocate associée chez LETANG Avocats

L’avocat n’est pas qu’un pompier, venant régler une difficulté existante. C’est un sage qui saura alerter et prévenir des difficultés. Il vient sécuriser un projet pour permettre la réalisation avec le moins de risque et le plus de rapidité possible. Ainsi, payer une consultation d’un avocat permettra d’éviter le coût en argent comme en temps d’une voire de plusieurs procédures contentieuses. Le calcul est très souvent avantageux.

Plusieurs solutions pour divers profils de clients

Stéphanie ENCINAS et Gwenaël LE FOULER sont consultées en amont du dépôt des autorisations d’urbanisme pour déterminer le type d’autorisation nécessaire, le phasage du dossier de sorte à sécuriser l’obtention de ces autorisations. L’empilement normatif nécessite de nombreux prérequis préalablement au dépôt du permis de construire par exemple. Il faut savoir les anticiper pour disposer des dispenses ou autorisations nécessaires à temps. Pour cela, nous établissons des consultations ou des audits des dossiers préparés par les architectes.

Dans le cadre de ventes ou d’acquisitions, LETANG avocats intervient aux côtés du notaire de ses clients pour vérifier la régularité de la construction du bien vendu, de l’exploitation commerciale qui y est réalisée par exemple.

« Nous accompagnons nos clients au contentieux pour contester une modification du plan local d’urbanisme, un permis de construire délivré sur un terrain voisin, un permis de construire refusé par un Maire, une décision de préemption ou d’expropriation. Mais nous pouvons également défendre nos clients contre de tels recours qui seraient exercés contre eux. » – Stéphanie ENCINAS et Gwenaël LE FOULER

Notions essentielles en droit de l’urbanisme

LETANG Avocats peut vous aider à analyser des documents d’urbanisme, à évaluer les règles d’urbanisme applicable à votre propriété ou à vos projets de construction, ainsi qu’à défendre votre projet ou à corriger les violations de règles par des constructions existantes.

Le droit de l’urbanisme est une branche spécialisée du domaine du droit public. Il répond à un objectif spécifique d’organisation et de cohérence des aménagements effectués sur le territoire français. Il organise par exemple les règles liées à l’occupation du sol, les zones prévues par un Plan Local d’Urbanisme, la construction de logements et plus généralement les règles régissant la planification des sols.

Découvrez quelques notions utiles :

Documents d’urbanisme

• Le plan local d’urbanisme (PLU) ou plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) est un document qui fixe les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols.
• Le schéma de cohérence territorial (SCoT) est un dispositif de conception et de mise en œuvre de planification stratégique intercommunale, utilisé dans le cadre d’un projet d’aménagement stratégique (PAS).
• Le Document d’Aménagement Artisanal et Commercial (DAAC) reprend les choix de l’auteur du SCoT quant aux conditions d’implantation des équipements commerciaux.

Fiscalités d’urbanisme

• Le PAE (Programme d’Aménagement d’Ensemble) est un système dans lequel les promoteurs peuvent contribuer à financer, en totalité ou en partie, un projet d’infrastructure publique qu’une commune ou un EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) réalisera dans une certaine zone. Ceci est fait pour répondre aux besoins des personnes qui résideront ou utiliseront les bâtiments dans la même région.
• Le projet urbain partenarial (PUP) est un contrat conclu entre la collectivité compétente en urbanisme et un opérateur pour financer les équipements publics nécessaires à l’opération d’aménagement. La mise en œuvre d’un PUP exclut en effet la part communale (ou intercommunale) de la taxe d’aménagement pour une durée maximale de dix ans qui est déterminée dans le contrat.

Généralités

• L’autorisation d’occupation du sol permet de vérifier que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables sur votre municipalité. Si votre projet répond aux normes, l’autorité administrative vous accordera une autorisation. La déclaration préalable et le permis de construire sont considérés comme des autorisations d’occupation du sol.
• Le permis de construire est une forme d’autorisation administrative accordée par la municipalité pour les nouvelles constructions, y compris celles sans fondations, de plus de 20 m² ou pour les travaux sur constructions existantes. Ce type de permis est requis pour certaines extensions de bâtiments existants et pour toute transition entre les 5 destinations : agricole/sylvicole, habitation, commerciale/service, équipements/services d’intérêt public et autres activités liées aux secteurs secondaires ou tertiaires. Les travaux qui ne nécessitent pas de permis de construire sont soumis , dans certains cas, à une déclaration préalable de travaux.
• La déclaration préalable de travaux (DT) est nécessaire pour certains projets qui ne nécessitent pas de permis de construire. Il s’agit notamment de la modification de l’aspect extérieur d’une construction existante, du changement de destination (par exemple, la transformation d’une grange en hôtel), ou de certaines constructions nouvelles. La DP permet à la commune de s’assurer que les règles en vigueur sont respectées. La principale distinction entre une déclaration préalable et un permis de construire est liée à la taille de la structure à construire et à la nature des travaux.
• Permis de lotir : le lotissement consiste à découper un terrain afin de créer ou d’étendre une voie de communication vers un ou plusieurs lots non bâti(s), dont l’un est destiné à l’habitation.
• Le permis de démolir est une autorisation qui doit être obtenue avant la démolition partielle ou totale d’une construction située dans un secteur où celui-ci est obligatoire.
• Le permis d’aménager est une autorisation qui permet à aux collectivités de contrôler l’aménagement d’un lotissement.
• Facultatif, le certificat d’urbanisme est un document informatif. Le certificat d’information stipule les règles d’urbanisme d’un terrain donné. Le certificat opérationnel quant à lui renseigne la faisabilité d’un projet.
• Le propriétaire d’un bien immobilier situé dans une zone délimitée par une collectivité en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain doit n’est pas libre de vendre son bien à qui il souhaite. En effet, il doit d’abord faire une offre à cette collectivité pour acheter le terrain. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption.

Le droit d’expropriation concerne la procédure qui permet à une collectivité de contraindre une personne physique ou morale à céder sa propriété moyennant l

Exemples et cas clients en urbanisme

Un des clients du cabinet avait le projet de créer un centre commercial pour lequel toutes les autorisations qui ont pu lui être délivrées ont fait l’objet de recours et notamment le permis de construire. Les associées ont monté, avec le précieux soutien de la commune, une stratégie aux termes de laquelle le projet a pu se poursuivre sans prendre un seul jour de retard malgré cette multitude de recours.

Un des clients du cabinet avait le projet de créer un centre commercial pour lequel toutes les autorisations qui ont pu lui être délivrées ont fait l’objet de recours et notamment le permis de construire. Les associées ont monté, avec le précieux soutien de la commune, une stratégie aux termes de laquelle le projet a pu se poursuivre sans prendre un seul jour de retard malgré cette multitude de recours.

Un autre client avait le projet de procéder à l’extension d’un imposant bâtiment, mais son architecte avait mal calculé la hauteur autorisée et le juge a annulé le permis de construire pour quelques centimètres de trop. Ce dossier s’est soldé par un échec, mais le client a reconnu que si un audit préalable du dossier avait été réalisé, le projet aurait pu voir le jour. Voici l’exemple même de l’utilité de consulter un avocat en amont du dossier.