La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024, officiellement intitulée « Loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat indigne et à renforcer les moyens de l’État en matière de logement dégradé, » a été adoptée pour répondre à des problèmes persistants liés aux logements insalubres et dangereux. 

Voici les principaux éléments et implications de cette législation, y compris les nouvelles dispositions spécifiques aux copropriétés.

Contexte et objectifs de la loi

La loi a été élaborée en réponse à des cas médiatisés de logements insalubres, où les conditions de vie des locataires étaient jugées inacceptables et où les propriétaires étaient souvent négligents. Elle s’inscrit également dans une volonté plus large de renforcer les droits des locataires et d’améliorer les conditions de logement en France.

Les objectifs sont de lutter contre l’habitat indigne, de protéger les locataires, de responsabiliser les propriétaires, et de fournir aux collectivités locales et à l’État des outils plus efficaces pour intervenir dans les situations de logement dégradé.

Principales dispositions

1. Renforcement des pouvoirs des collectivités locales :

• Les collectivités locales se voient accorder des pouvoirs accrus pour inspecter les logements et prendre des mesures coercitives contre les propriétaires négligents.
• La possibilité de prononcer des amendes administratives plus lourdes en cas de non-conformité avec les normes de sécurité et d’hygiène.

2. Création d’un fonds national d’aide à la rénovation :

• Mise en place d’un fonds national destiné à financer les travaux de rénovation dans les logements dégradés, avec une priorité pour les logements sociaux et les copropriétés en difficulté.
• Ce fonds est alimenté par une combinaison de subventions d’État, de contributions des collectivités locales et de financements européens.

3. Obligations accrues pour les propriétaires :

•  Les propriétaires doivent désormais fournir un diagnostic de décence lors de la mise en location d’un logement, assurant que celui-ci respecte les normes minimales de confort et de sécurité.
•  En cas de constat d’habitat indigne, les propriétaires sont tenus de réaliser les travaux nécessaires dans des délais impartis, sous peine de sanctions financières et administratives.

4. Protection des locataires :

• Renforcement des protections pour les locataires vivant dans des logements dégradés, y compris des mesures de relogement temporaire prises en charge par les collectivités locales ou l’État.
• Facilitation des recours pour les locataires contre les propriétaires en cas de non-respect des obligations de décence.

5. Intervention de l’État :

• L’État peut dorénavant intervenir directement dans la gestion des immeubles en état de délabrement avancé, via des opérateurs publics ou des associations agréées pour assurer les travaux nécessaires à la sécurité des occupants.

Dispositions spécifiques aux copropriétés

La loi comporte plusieurs mesures spécifiques visant à améliorer le fonctionnement des copropriétés et à simplifier la gestion des immeubles collectifs :

1. Travaux et financement :

• Isolation thermique : chaque copropriétaire peut à présent réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou des planchers, même si ces travaux affectent les parties communes, à condition de ne pas porter atteinte à la structure, la sécurité, la salubrité de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires.
• Emprunt collectif : la loi simplifie le recours à l’emprunt collectif pour financer des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien. Un tel emprunt peut être adopté à la majorité, sans nécessiter l’unanimité, et un copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt en versant sa part directement.

2. Procédure de recouvrement de charges :

• Le syndic peut désormais procéder au recouvrement des créances pour défaut de paiement des provisions exigibles au titre du budget prévisionnel sans autorisation préalable d’un juge.

3. Informations aux copropriétaires :

• Notification dématérialisée : les syndics peuvent envoyer les notifications et mises en demeure par voie dématérialisée sans accord explicite, tout en informant les copropriétaires de leur droit à recevoir ces documents par courrier postal.
• Information sur les procédures : obligation pour les syndics d’informer les occupants et propriétaires lorsqu’un immeuble est touché par une procédure de lutte contre l’habitat indigne.

4. Assemblée Générale :

Réunion rapide pour travaux : possibilité de convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois suivant un premier vote sur des travaux de rénovation énergétique n’ayant pas recueilli le tiers des voix, afin de revoter le projet.

5. Résiliation du contrat de syndic :

Le syndic doit convoquer une assemblée générale dans les 2 mois suivant une demande de résiliation émanant du conseil syndical, ou le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée lui-même.

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 marque une étape importante dans la lutte contre l’habitat indigne en France, avec des mesures visant à améliorer les conditions de logement, responsabiliser les propriétaires, et faciliter la gestion des copropriétés. Ces dispositions devraient contribuer à une amélioration significative de la qualité de vie des habitants et à une meilleure protection des locataires.